Поштоване колеге,
Свакодневно од колега добијам примере из праксе који показују да смо у праву, да је ЗОЈБ противан свим осталим законима ове државе, да је дубоко у колизији са остатком правног поретка и да већ изазива правну несигурност, те да ће убудуће бити много спорова управо због одбијања јавних бележника да поврдјују исправе.
Примери које ћу навести су настали у периоду од краја септембра до краја прошле недеље. Примере су послале колеге које имају непосредна сазнања о овим догадјајима. Такодје, прича се да су бележници, на сваких недељу дана, трчкарали по своје ставове – негде. Дакле, могуће је да су, у међувремену, и променили ставове.
Готово у свакој ситуацији, поред околности да је ЈБ на крају одбио да састави запис, највећи проблем је била неодређеност и велики проток времена: ни у једном случају јавни бележник није одмах и таксативно набројао шта му је све од документације потребно да би прихватио сачињавање записа, већ је у чак три или четири доласка, сваки пут „додавао“ по нешто од документације коју тражи.
Примери:
И Предузеће које је приватизовано 2004. године жели да закључи уговор о продаји непокретности. Иако је непокретност укњижена, као услов за сачињавање записа, бележник је тражио сагласност Агенције за приватизацију, односно, неку врсту њиховог „одобрења“.
На констатацију да је правно лице приватизовано пре десет година, а да је поступак контроле приватизационог процеса окончан још пре 5 година, бележник инсистира да Агенција за приватизацију, у слободној форми, ипак напише своју сагласност. („На меморандуму и са печатом“).
Агенција за приватизацију такве потврде или изјаве о сагласности – не издаје.
Јавни бележник је једини у месту и нема начина да правна лица закључе посао о промету непокретности против његове воље или да покушају код другог. Јавни бележник је физички избегавао контакт са законским заступником.
ИИ Заложна изјава једног правног лица, купца, који је даје у корист сауговарача – продавца сточне хране – на име обезбеђења плаћања за робу која би требало да буде испоручена. Уместо да законски заступник изјаву заврши и оконча посао за 15 минута, јавни бележник је тражио:
– Одлуку скупштине/власника друштва којом се налаже директору давање заложне изјаве за конкретни посао,
– Записник са седнице Скупштине друштва из кога се може видети да су чланови Скупштине гласали као у одлуци коју је потписао председавајући скупштином,
– Извод из биланса из ког се види да вредност непокретности у питању не прелази 30% вредности друштва исказане у последњем билансу,
– Позив акционарима за конкретну скупштину, у ком позиву је наведено да ће се одлучивати о стављању хипотеке на непокретност у власништву друштва,
– Наравно, тражен је и Извод из листа непокретности (али да буде издат на претпостављени дан сачињавања записа о хипотеци), као и оригинал документа, на увид, о основу стицања права својине.
Ни један од ових захтева јавног бележника нема баш никакво упориште у Закону о привредним друштвима и представља катастрофално угрожавање воље власника/акционара.
Објашњавање са јавним бележником је трајало три дана, запис о хипотеци није сачињен.
ИИИ Продавац продаје стан на коме је право својине уписано у Катастар непокретности. У уговору о стицању права својине из 1992. године, стоји да је продавац тада купио тај стан (означено као „предмет купопродаје), али у члану који говори о цени стана стоји да је
„За стан означен у члану 1 одређена цена од 244.400 дин/м2, односно, укупно 22.101.092 динара… и за оставу у степенишном делу испред стана додаје се површина од 6,73м2 по цени од 50% од вредности стана што износи …“
Тадашњи продавац, градитељ целог објекта, издао је потврду о исплати купопродајне цене у којој је навео да му је у целини исплаћена и цена за стан и цена за оставу у степенишном делу.
Чињеница је да та остава није укњижена. Чињеница је да ту оставу садашњи продавац користи 22 године, без икаквог узнемиравања од стране ма ког лица. Чињеница је да садашњи продавац има оверени уговор и потврду да је купио и платио оставу.
Садашњи купац је упознат и сагласан са чињеничним и правним стањем везаним за оставу – и само жели да и остава буде поменута у запису. Свестан је да не може да укњижи право својине на тој остави, али жели да има основ, да се види да је то платио, стећи ће и државину, како би себи отворио могућност да се са правним претходником (градитељем из 1992. године), на неки начин договори или оствари право судским путем.
Јавни бележник одбија да у запис унесе било какав податак о остави. Ни да је третира као ванкњижно власништво. Ништа, као да не постоји.
ИВ Промет непокретности које се налазе у поступку легализације
ЗАКОН О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ:
Ако јавни бележник, на основу извршеног увида у регистар непокретности или на други начин, утврди да је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да то упозорење унесе у јавнобележнички запис, односно клаузулу о овери, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник одбија да сачини јавнобележнички запис, односно овери уговор.
ЗАКОН О ЛЕГАЛИЗАЦИЈИ ОБЈЕКАТА:
Ако надлежни орган утврди да постоји могућност легализације, обавештава подносиоца захтева да у року од 30 дана од дана достављања обавештења достави доказ о подношењу захтева за уређивање међусобних односа са органом, односно организацијом која уређује грађевинско земљиште.
Дакле, Законом о промету непокретности је предвиђено да је јавни бележник дужан да сачини запис о промету непокретности за посебан део зграде који се налази у поступку легализације уз претходно упозорење које уноси у јавнобележнички запис или клаузулу о овери.
Међутим, јавни бележници одбијају да овере Уговоре о промету непокретности који за предмет имају објекте који се налазе у поступку легализације, односно да би оверили наведене уговоре, захтевају од странака да им прибаве Потврде од надлежних државних органа у чијој су надлежности послови легализације објеката. Та потврда мора да буде издата у складу са чланом 25. Закона о легализцији, односно у истој мора изричито да буде унето: Да постоји могућност легализације предметног објекта који је предмет промета!
Државни органи не издају такве потврде! Једини акт у коме би била означна „могућност легализације“ је само решење о грађевинској/употребној дозволи код легализације конкретног објекта – али онда то више не би ни био објекат у поступку легализације.
Сви јавни бележници на територији града Београда захтевају наведену потврду осим једног. Једини јавни бележник захтева, само Потврду да се предметни објекат налази у поступку легализације као и Информацију о локацији надлежног секретаријата како би се уверио да на месту на коме се налази објекат није предвиђено да буду изграђени објекти јавне намене.
Након указивања, у конкретном примеру, да се ради о посебном делу зграде (претварању заједничких просторија), а да цела зграде има и грађевинску и употребну дозволу и да су станови укњижени, Јавни бележник је додатно захтевао:
а) Извод из листа непокретности,
б) грађевинску дозволу,
ц) уговор продавца са Саветом зграде којим га Савет зграде овлашћује да заједничке просторије претвори у стамбени простор и
д) изјаву супружника којим је он сагласан да може да се изврши продаја стана.
Након прибављања све напред наведене документације, јавни бележник је извршио увиду у исту и установио да у Листу непокретности постоји неколико забележби за које он не зна да ли се односе на предметни стан којим се прометује, па је захтевао потврду од РГЗ-СКН да се предметне забележбе не односе на стан којим се прометује, а тај стан је у поступку легализације! Обзиром да је у том поступку, наравно да није ни уписан у Листу непокретности, баш зато што се налази у поступку легализације. Уједно је добронамерно споменуо, да уколико је наведени стан уписан у складу са „Вељиним“ законом да нема ништа од овере уговора, итд.
Наравно странке су одустале од овере Уговора, већ су извршиле фактичку примопредају и потписале признаницу о исплати купопродајне цене!
Сада се враћамо на почетак и цитирање закона којим је предвиђено да Јавни бележник мора да сачини запис о промету непокретности који за предмет има непокретност која се налази у поступку легализације, само уз обавезно упозорење странака, али без претходног условљавања прибављањем било које документације, за које захтеве нема упориште у закону, па макар му то налагала и његова Комора.
Иначе подсећам да у клаузули којом Јавни бележник потврђује уговор, исти уноси став којим се искључује одговорност јавног бележника за тачност података из документације која му је дата на увид, за испуњење уговора, упозорава странке да од момента овере уговора до момента уписа промене у јавне књиге може доћи до промене у подацима из јавних књига, што значи да правна сигурност није намера законодавца за прописивање обавезности ЈБ записа и солемнизације уговора о промету непокретност, већ стварање и одржавање монопол јавних бележника.
Како видите из ових примера, адвокатура је у праву и морамо истрајати у нашим захтевима.
Јасмина Милутиновић, адвокат из Чачка
—
…